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【转载】重大喜讯:习李对房地产的洗理开始了, 十年后中国最便宜的东西有可能就是房子!  

2014-11-06 17:12:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【转载】重大喜讯:习李对房地产的洗理开始了,  十年后中国最便宜的东西有可能就是房子!(原创)

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本文转载自德财兼备《重大喜讯:习李对房地产的洗理开始了, 十年后中国最便宜的东西有可能就是房子!(原创)》

重大喜讯:习李对房地产的洗理开始了,  十年后中国最便宜的东西有可能就是房子!

李克强震怒,撕毁了所有的政府房地产救市文件!


习李对房地产的洗理开始了! - 华中投资理财 - 基金之家-华中投资理财-投融资李华钟


 

《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》明确规定:“对商业房地产开发等经营性项目,要与政府脱钩,完全推向市场,其债务等同于一般竞争性企业债务”。此前救市的所有政府文件都被废除。

国庆节前,四大行放松首套房认定标准,只要房贷贷款余额还清都算首套房。这被看作是政府房地产救市,这几天一直被一些人热炒。有人为银行救市奔走相告,讲这是中央政府救市,中央政府变了,继续走房地产支柱产业的经济老路,政府官员、开发商富豪又能大把赚钱了。


我则认为,大家更应该读读国务院办公厅10月2日发布《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》。这是国务院首次发文全面规范地方政府性债务管理,意味着我国以修明渠、堵暗道方式构建的地方债体系全面上路。意见明确规定:“对商业房地产开发等经营性项目,要与政府脱钩,完全推向市场,其债务等同于一般竞争性企业债务”。


  意见还特别指出:还债中央政府不救助。谁举债谁负责,此次出台的意见突出强调地方政府偿债的“责”,明确“地方政府对其债务负有偿还责任,中央政府实行不救助原则。”“分清政府债务和企业债务的边界,切实做到谁借谁还,风险自担。”


意见表明了四个态度:


一、房地产开发是商业项目,政府不得参与,不得从中捞钱获利。


二、既然地方政府都不参与房地产项目开发,中央政府更不会支持。将以商业项目进行对待。


三、地方政府从房地产项目捞得钱不能乱花,这是下一步反腐败的一个重要领域。


四、地方政府欠债不能从房地产捞钱归还。中央政府也不买单,谁欠债谁还。


总之,以前地方政府和这次银行救市的政府文件多少条都是错误的,谁出台的政策文件谁负责。这里中央划清了一个重要的界限,既从房地产里捞得钱都是非法的,都将列入反腐败之内。也表明中央已经谋划好了收拾房地产残局的对策。


令人值得玩味的是,关于地方债,媒体首先曝出的是地方政府吃喝打白条被店主追债。中央意见一出,在反腐败的形势下,欠债不能不还。政府官员下跪说没钱。中央和店主都逼债,地方政府砸锅卖铁也要还钱。


那么,房地产地方政府欠的人民的债,总有一天被人民追债,这可是数额巨大。比如国庆期间,业主就闹到上海房博会上,开展维权行动。房地产的维权,政府操纵高房价这笔帐应该如何清算,还没有开始。美国2008年金融危机,银行就因操纵债券市场被追债归还数千亿美元。中国政府操纵高房价的这笔债总会被清算。


现在地方政府和银行都公开站到救市前面,证据确实,罪责难逃。


地方政府、开发商、银行和炒房富豪操纵高房价从人民手里抢走的钱,要归还到人民手中。


习李对房地产的“洗理”大幕开始了!

2014年12月31日以前,全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库,并建立本地的住房信息系统;


2014年12月31日以前,全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网,不得以任何借口推延;


2014年农业部将选择两省试点农村土地确权登记颁证。


2014年对拥有两套住宅的家庭,人均建筑面积80平方米以上的部分,视为奢侈性住宅消费,每年按市场评估价征收1%-3%的房产税,且没有减除额;


家庭第三套住宅,每年征收4%-5%的房产税,且没有减除额;


家庭第四套及以上住宅,每年征收10%的房产税,且没有减除额;


取消原《房产税暂行条例》有关个人住宅可按租金收入的12%缴交房产税的规定;


所有商业房产,每年均按租金收入的12%缴交房产税,财政部、国家税务总局另有规定的除外。


家庭仅有的一套自住住宅,免征房产税。


于是,十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。


如果剔除通货膨胀的因素,十年后中国最便宜的东西有可能就是房子,说十年后房子便宜,是相对人均收入而言的,比如现在人均月收入是3000元、房屋均价是每平方8500元,而十年后人均月收入是1万元时,房屋均价可能是每平方12000元,相对而言,房屋的价格当然比现在便宜多了,因此,现在高价买的房屋放到十年后非但不保值增值,还会严重贬值!原因如下:


一、对比古今中外房价,中国现在的房价处在房价最高时期,以目前的房价,一个年收入8万元的家庭,全家不吃不喝整整15年才能买得起一套100平米的三居室普通商品房,这个代价是非常高的,房价如果继续上涨,社会各方面都无法承受,既然无法承受,房价就失去了上涨的动力,也就是说现在的房价,相对老百姓的收入来说确实已经到顶了。


二、中国已经实施了十几年的“土地财政”政策,随着“地王”时代的结束,“卖地财政”越来越难以为继,政府部门开始转变思路,将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变,也就是向房屋持有人征收’物业税”的方式取得新的源源不断的财政收入,这无疑会增加房屋所有人的持有成本,降低房屋作为家庭财富的吸引力。


三、那些目前全国经济发达的地区,持续吸引外来人口流入,是促使房价不断走高的主要因素之一,但是随着区域经济开发步伐的加大和产业资本向欠发达地区的转移,经济发达地区的总人口在十年内会出现此消彼涨的趋势,2010年开始的“用工荒”已经是一个苗头,预计十年内经济发达地区的外来人口将会是负增长的趋势,人口的负增长当然会导致房屋需求减少,进而促使房价下降。


四、中国已经实行30余年的计划生育政策是终结房屋价格上涨的最强有力的杀手,支撑房价不断上涨的最根本的动力还是“钢需”,即“新人”的需要,可是由于国家的计划生育政策,使得“新人”的数量逐年减少,事实上中国社会现在已经步入“老龄化”国家,再过十年,中国社会将会更加衰老,年轻人将成为“稀缺”一代,对房屋的需求将会大幅度降低。


五、目前的社会中坚是60后、70后的这批人,这些人的消费能力和购买力无疑是整个社会中最强的,市场上购买别墅和豪车的基本上都是这批人,这些人中的许多人现在拥有不止一套高档商品房,而这批人的后代恰恰都是“独一代(独生子女一代)”,十年后“独一代们”也长大成人了,这些“独一代”从父母和祖父母那里继承的房屋将达到“人均三套房”的水平,请问“独一代”如何消耗这些房屋呢?只能或租或卖吧?可是指望同为“独一代”的同龄人互相“接盘”无疑是天方夜谈!


六、十年后,中国的老龄人口比例将达到25%,可能会有大量老年人住进老人院(“独一代”以一对四,无力照顾这些老人),老人们住进老人院后会产生大量空置房屋,也许今天的许多老新村在十年后因人气太少将沦为“鬼村”。


有外媒报道称,无论中国的房价怎么涨,总会有一些房地产泡沫即将破裂,房地产市场马上崩盘的声音。普通购房者惧于这些声音迟迟不敢下手,毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生的积蓄,如果剔除通货膨胀的因素,十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。


泡沫与否我们先不讨论,十年后最便宜的是不是房子,现在尚不能确定。问题的关键在于建房背后的基本逻辑是否存在问题。过去十年可谓房地产的发展黄金时期,同时也是中国城镇化快速推进的过程。


可以这么说,房地产的繁荣只是城镇化的表征。


中国的城市化问题经历了三大阶段:


第一个是限制城市化问题,大量人口在城镇集聚,带来了管理与经济支撑困难,于是下乡运动和逆城镇化的过程在所难免。


第二个阶段是摆脱城市化思路,选择城镇化作为推进中国城镇化进程的主要路径。政府以土地为筹码,开辟了土地财政的新路径,在资本与土地双重推动下,中国房地产市场迅速成为社会焦点,一座座光鲜的城市拔地而起。


第三个阶段是中央最近提出的新型城镇化的战略。这个战略核心点有两个:一个是打破束缚人口流动的户籍制度,一个是限制城镇化的土地制度约束。所有这些问题归根起来就一个问题:推进城镇化是社会共识,问题是从哪里获得资本。这一问题仍然能难以摆脱对于土地财政的依赖。


在推进城镇化的过程中,我们收获了城镇的繁荣,高楼林立,马路宽敞,高铁越修越远。但任何事情总是平衡的,负面风险也在集聚。


第一个风险就是城镇化负债风险。最近一次危机的爆发是邯郸楼市债务危机,民间借贷利率普遍高达20%到30%,所涉金额高达93亿,且当地十分之一家庭卷入其中。所谓鬼城,就是债务链条出了问题。中国经济增长核心推动力是固定资产投资,但是,大量资本投入固定资产的时候,会导致其他资本缺乏,同时容易引起资产泡沫,泡沫破裂会降低不动产的价值,甚至某个环节资本循环中断,就会爆发大规模的债务危机。


这是世界很多国家在推进城市化过程中遇到的普遍问题,中国问题更严重。原因很简单,政府经营土地财政会导致土地价格上涨和房地产市场上涨,挤出了很多实业和人口,在这种前提下,在这种前提下,很多地方大举借债,如果没有货币性超发,很多地方政府不知道破产多少次了。解决债务问题很多人寄希望于放开限贷令,但如果这样做实际上会使得危机的“病毒”迅速传播,无法控制。因此,我们一再强调,不能再用信贷宽松换取所谓短暂的繁荣了。


第二个风险是土地转型的风险。土地转型带来的社会风险主要体现在利益分配层次,这些年来土地财政的秘诀就是利用低价征地与高价拍地的差额,大小官员为了政绩锦标赛,开足马力去推广土地财政。而大多数人觉得拆迁利益分配不合理,不能就地购买自己想买的房子,心理难以平衡。因此,大量强拆与强行圈地现象也屡禁不止,维稳压力非常大。


问题出来后,维稳的主体往往是制造问题的官员,这样制造危机的一些官员又采取暴力手段对待上访人员,以掩盖问题和危机。这种逻辑能够让人觉得心服口服吗?一些人总是说钉子户和刁民,问题是为什么信访压力这么大,社会不满情绪这么多,说来说去还是土地升值之后利益分配不公正的问题。当然,也有些拆迁户的要求确实超越了合理的界限,但整体上来说,问题根由还是在于土地转型的风险在放大这一机制上。当然,随着制度不断完善,反腐力度不断加大,一些地方官员确实收敛很多。


我们只能说,房地产市场已经超越其本身的界限,变成了一个社会问题。


并不仅是房地产绑架了社会,而是社会绑架了房地产,这是房地产难以承受的。如果这些基本机制没有得到根本修补,十年后可能不是房子便宜与否的问题,而是经济转型压力与社会转型双重压力可能会大幅度增加的问题。


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